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A República e a propriedade da terra
A origem da propriedade da terra (2)

Fonte: O registro de imóveis e o cadastro - Ridalvo Machado de Arruda

No Brasil, a história da propriedade imobiliária remonta ao seu descobrimento, em 1500. A Coroa portuguesa, detentora do domínio de todas as terras brasileiras, transferiu mediante doações várias porções ao domínio privado, como forma de incentivar a ocupação do solo descoberto, tudo sob a égide das Ordenações do Reino. Instituiu-se, assim, a sesmaria, área medindo dez léguas, cujo titular eram os capitães donatários, os quais poderiam doá-la a quem pretendesse cultivá-la. O não-uso da terra doada implicaria sua restituição à Coroa: eram as assim chamadas terras devolutas.

As Ordenações do Reino foram o primeiro sistema jurídico introduzido no Brasil que previa, entre outras coisas, atos registrais a cargo do Tabellião, os quais eram nomeados pelo Rei (Livro II, tít. XLV, § 15). Inexistia, porém, um sistema geral de registros públicos.

A Lei nº 601, de 18-9-1850, considerada a primeira lei de terras brasileira, discriminou os bens do domínio público do particular, criando o registro paroquial das terras possuídas pelo Império e obrigando os proprietários rurais a registrarem suas terras. O Registro do Vigário, como ficou conhecido, tinha efeito meramente declaratório, reconhecendo-se a posse sobre o imóvel, não atribuindo ao posseiro o "ius in re". Implantou-se, assim, ainda que parcial, um sistema de cadastro de imóveis rurais, que só veio a ter sua praticidade plena a partir do advento da Lei nº 5.868, de 12-12-72, regulamentada pelo Decreto nº 72.106, de 18-4-1973, que criou o Sistema Nacional de Cadastro Rural, mesmo assim, de cunho ainda declarativo.

Costa Porto, citado por Maria Helena Diniz, na obra Sistemas de Registros de Imóveis, Saraiva, 1992, apresenta o quadro fundiário do Brasil, entre os anos de 1822 e 1850, do seguinte modo:

a) terras não distribuídas, ou que, concedidas a terceiros, haviam voltado ao Estado — chamadas, genericamente, devolutas, com visível impropriedade, pois devoluto, a rigor, se devia considerar o solo que, dado a particulares, fora devolvido ao poder público, tornando ao senhor primitivo;

b) terras dadas regularmente de sesmaria, e cujos beneficiários, tendo satisfeito a todas as condições e exigências legais, lhe haviam adquirido o domínio pleno, assegurado pela norma do art. 179, XXII, da Constituição de 25 de março de 1824;

c) terras dadas de sesmaria, cujos titulares não haviam atendido às exigências da lei, perdendo assim o direito à data, figurando como “sesmeiros não legítimos” e

d) áreas simplesmente ocupadas por pessoas sem nenhum título, situação de fato, a rigor intrusos, apenas amparados pelo princípio romano do melior est conditio possidentis.

e)

Com a finalidade de inscrever hipotecas, em 21-10-1843 foi instituído o “Regime Hipotecário”, pela Lei Orçamentária nº 317, que, posteriormente, foi transformado em “Registro Geral” pela Lei nº 1.237, de 24-9-1864, regulamentada pelo Decreto 3.453, de 26-4-1865. Esta Lei trouxe significativos avanços no sistema registral brasileiro, pois veio, entre outras coisas, instituir o registro de imóveis por ato inter vivos e a constituição dos ônus reais (art. 7º); declarar que a transmissão não se operava a respeito de terceiros, senão pela transcrição e desde a sua data, e que esta não induziria a prova de domínio; exigir a escritura pública como da substância do contrato e sua inscrição no registro, para valer contra terceiros; instituir a prenotação e enumerar, taxativamente, os ônus reais, sujeitando-os à transcrição.

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